Cómo reclamar la fianza del alquiler

Madrid Salinas Abogados · Derecho Civil

Entregas las llaves, dejas la vivienda, pasan las semanas y la fianza no aparece. Cuando preguntas, el propietario responde que tiene que revisar el piso, que faltan facturas, que hay desperfectos o, simplemente, deja de contestar. Es una situación muy frecuente y conviene actuar con orden, porque la fianza no es una cantidad que el arrendador pueda conservar sin justificar. En Madrid Salinas Abogados, abogado de Derecho Civil en Sevilla analizamos este tipo de reclamaciones para determinar qué cantidad debe devolverse y qué prueba existe para exigirla.

La fianza no es una penalización automática

La fianza sirve para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Al terminar el alquiler, el propietario puede descontar cantidades realmente debidas —por ejemplo, rentas pendientes, suministros a cargo del inquilino o daños imputables a este—, pero debe poder explicarlas y acreditarlas. No basta con afirmar que la vivienda “no estaba igual” o que ha sido necesario limpiarla.

Hay que distinguir entre un verdadero desperfecto y el desgaste normal de la vivienda. Pintura envejecida o pequeñas marcas del uso ordinario no pueden convertirse sin más en una factura al arrendatario. Otra cosa son daños concretos o roturas imputables a quien ocupó el inmueble.

¿Cuándo debe devolverse la fianza?

El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el saldo de la fianza que deba ser restituido devenga el interés legal cuando ha transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la devolución. Eso no significa que el propietario disponga libremente de un mes para quedarse con el dinero; significa que, si existe un saldo a devolver y no se paga, a partir de ese momento la ley añade intereses.

Por eso conviene dejar constancia clara de la fecha de entrega de llaves. Un documento firmado, un correo, un mensaje o cualquier comunicación que permita acreditar esa fecha puede resultar decisivo. Como ocurre con otros acuerdos entre particulares, la prueba de lo realmente pactado importa mucho; ya explicamos cómo puede acreditarse un contrato verbal cuando no existe un documento completo firmado.

El propietario dice que hay daños: ¿qué debe demostrar?

Si la fianza se retiene por desperfectos, la discusión pasa a ser probatoria. Fotografías de entrada y salida, inventario, vídeos, mensajes, facturas y presupuestos pueden servir para determinar si el daño ya existía, si apareció durante el alquiler y cuánto cuesta repararlo. Una factura genérica o una reforma completa no convierte automáticamente todo su coste en una deuda del antiguo inquilino.

También puede discutirse si el propietario está intentando cargar al arrendatario una mejora que aumenta el valor de la vivienda. Reparar un elemento roto no es lo mismo que sustituirlo por otro nuevo y de mayor calidad. La reclamación debe guardar relación con el daño realmente causado. Esta misma lógica de identificar defecto, coste y responsabilidad aparece en las reclamaciones por reformas mal hechas.

Qué hacer si no te devuelven la fianza

Lo primero es reunir el contrato, justificante del pago de la fianza, documento o mensajes de entrega de llaves, fotografías del estado de la vivienda, facturas de suministros y todas las comunicaciones con el propietario. Después conviene pedir por escrito la devolución y, si existe una retención, exigir que se detalle qué conceptos se descuentan y con qué justificación.

Si no hay respuesta o la explicación no es razonable, puede enviarse un requerimiento formal. Desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de muchas demandas civiles debe analizarse además el requisito de negociación previa. Por eso no conviene improvisar el burofax: puede tener importancia procesal posterior.

¿Y si el propietario reclama además una deuda?

A veces la discusión por la fianza viene acompañada de una reclamación adicional: suministros, limpieza, daños, muebles o supuestas rentas pendientes. En ese momento ya no se trata solo de recuperar dinero, sino también de defenderse frente a cantidades que quizá no se deben. Si el arrendador reclama conceptos que no se reconocen, conviene aplicar la misma prudencia que explicamos cuando se reclama una deuda que no se reconoce: no admitir cantidades ni firmar acuerdos sin revisar antes su origen y su prueba.

No confundir este problema con la recuperación de la vivienda

El conflicto por la fianza nace cuando la relación arrendaticia ya ha terminado o está terminando. Es distinto del supuesto en el que el propietario necesita recuperar la vivienda durante la vigencia del contrato. Para esa situación hemos explicado los requisitos en nuestro artículo sobre recuperar una vivienda alquilada por necesidad. Cada problema tiene su vía y mezclar argumentos suele complicar una reclamación que podría ser sencilla.

Cuándo conviene acudir a un abogado

Conviene pedir asesoramiento cuando no hay devolución, cuando el propietario retiene toda la fianza sin justificarla, atribuye daños importantes al inquilino o reclama cantidades adicionales.

En Madrid Salinas Abogados revisamos el contrato, la entrega de llaves, las fotografías y las comunicaciones para calcular qué puede reclamarse y qué estrategia resulta proporcionada. Muchas reclamaciones de fianza pueden resolverse sin pleito si se plantea correctamente desde el principio; otras necesitan una reclamación formal y, si no hay acuerdo, acudir al procedimiento civil correspondiente.

¿No le devuelven la fianza del alquiler o le reclaman desperfectos que no reconoce?

Solicite una consulta con Madrid Salinas Abogados para revisar la documentación antes de aceptar descuentos o reconocer una deuda.