Hacienda me exige más ITP por comprar una vivienda

Cómo revisar el valor de referencia y defender tu caso

Juan Madrid Salinas · Madrid Salinas Abogados · Sevilla

Actualizado el 21 de octubre de 2026

Has comprado una vivienda por 180.000 euros y, al preparar los impuestos, descubres que el valor de referencia es de 240.000. O ya pagaste por el precio de compra y ahora recibes una reclamación. La diferencia puede suponer miles de euros cuando acabas de asumir la entrada, la hipoteca y los gastos de la operación.

Que la escritura recoja el precio realmente pagado no garantiza que el ITP se calcule sobre esa cifra. Pero también existe una vía para discutir el valor de referencia cuando perjudica tus intereses. Antes de presentar un escrito, hay que comprobar qué valor se ha aplicado, qué pruebas permiten cuestionarlo y en qué fase está el expediente.

Por qué pueden pedirte más aunque hayas declarado el precio real

En una compra de vivienda usada sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas, la regla para inmuebles con valor de referencia es comparar ese valor con el precio pactado y el valor declarado, tomando la mayor magnitud. Así lo establece el artículo 10 de la Ley del ITP. El análisis de una vivienda nueva sujeta a IVA es diferente.

El valor de referencia y el valor catastral del recibo del IBI son conceptos distintos. Para conocer el primero, utiliza la consulta oficial del valor de referencia del Catastro y comprueba la fecha de la operación. Una consulta de hoy puede no responder a lo que correspondía cuando compraste.

Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, la ley contempla otra regla: la mayor cifra entre valor declarado, precio pactado y valor de mercado, sin perjuicio de comprobación administrativa. La ausencia de valor de referencia tampoco convierte siempre el precio en la única base posible.

Un ejemplo con 4.200 euros de diferencia

Imaginemos que Carmen compra una vivienda usada en Sevilla por 180.000 euros. Tiene valor de referencia de 240.000 euros y le resulta aplicable el tipo general del 7 %. La Junta publica los tipos del ITP en Andalucía; también existen tipos reducidos con requisitos propios.

Sobre 180.000 euros, la cuota sería de 12.600 euros. Sobre 240.000, sería de 16.800. La diferencia asciende a 4.200 euros, sin incluir eventuales intereses u otros conceptos. Es un ejemplo ficticio, no un resultado obtenido por el despacho.

Carmen explica que el piso tenía humedades y necesitaba una reforma importante. Para valorar una reclamación habría que documentar cómo estaba al comprarlo y cómo influían esas circunstancias en su valor. El presupuesto de reforma puede ser útil, pero su importe no se resta automáticamente del valor de referencia.

Qué pruebas conviene conservar

Antes de reformar, guarda fotografías fechadas y documentación que permita acreditar el estado del inmueble en la fecha de adquisición. Una vez reparados los daños, reconstruir esa situación puede resultar más difícil.

Según el motivo de la discrepancia, puede interesar reunir un informe técnico, presupuestos detallados, documentación de la comunidad sobre patologías del edificio, planos y datos de superficie. Si se aporta una valoración pericial, debe referirse a la fecha relevante y explicar el efecto de las características concretas de la vivienda.

Conviene revisar también si los datos catastrales describen correctamente el inmueble. Una superficie equivocada o un estado de conservación que no se corresponde con la realidad merecen análisis. Ninguna de estas circunstancias garantiza por sí sola que se reduzca el impuesto: la prueba debe sostener la corrección que se solicita.

Si ya pagaste por el valor de referencia

Haber presentado y pagado la autoliquidación no cierra necesariamente la posibilidad de revisión. Puede solicitarse su rectificación impugnando el valor aplicado y, si procede, la devolución correspondiente. La Agencia Tributaria de Andalucía explica esta vía en sus preguntas frecuentes sobre el valor de referencia.

La solicitud se dirige a la Administración tributaria competente para el impuesto. Debe identificar la operación, concretar lo que se pide y aportar su fundamento. No basta con escribir que se compró más barato. La ley prevé la intervención del Catastro mediante informe sobre el valor discutido.

Si has recibido una propuesta o una liquidación

Una propuesta abre un trámite de alegaciones; una liquidación ya contiene una decisión recurrible. Comprueba el documento completo y el justificante de notificación para identificar la actuación que corresponde.

Frente a una liquidación, el plazo ordinario para reposición o reclamación económico-administrativa es de un mes desde el día siguiente a la notificación. No son treinta días y no deben interponerse ambas vías simultáneamente. El recurso tampoco suspende por sí solo el cobro: pago y suspensión requieren una decisión propia. Estas reglas se recogen en la Ley General Tributaria sobre recursos y suspensión.

Si además recibes una sanción, revisa sus motivos y su plazo por separado. Nuestro artículo Hacienda me reclama dinero y me sanciona explica esa distinción. La guía sobre cómo recurrir una sanción administrativa aporta contexto general, aunque en materia tributaria rigen reglas específicas.

Lo que ha cambiado con la sentencia de 2026

La sentencia 13 de 2026 del Tribunal Constitucional, de 12 de febrero, desestimó la cuestión de inconstitucionalidad sobre el sistema. No existe una anulación general del valor de referencia que dé derecho a recuperar automáticamente lo pagado.

El examen del inmueble concreto sigue siendo relevante. La defensa debe explicar por qué procede corregir el valor aplicado y apoyarse en las circunstancias y pruebas del caso. Esperar una devolución general puede hacer que se pierda el plazo para recurrir una liquidación.

Cuándo merece la pena estudiar una reclamación

En el ejemplo de Carmen, los 4.200 euros permiten medir el alcance económico del problema. Después hay que valorar la calidad de la prueba y los costes del asesoramiento y de una eventual pericial. El resultado podría ser una corrección parcial o la desestimación de la solicitud.

Tampoco debe confundirse una pericial aportada como prueba con la tasación pericial contradictoria. La Junta aclara que este último procedimiento no procede frente a la mera aplicación del valor de referencia. Elegir la vía adecuada forma parte del estudio del expediente.

Revisa tu ITP con un abogado en Sevilla

Si pagaste por un valor de referencia superior al precio de compra o has recibido una reclamación, podemos estudiar la documentación y valorar los siguientes pasos. Para preparar la consulta, reúne escritura, autoliquidación y justificante de ingreso, certificado del valor aplicado y, si existe, notificación completa con su fecha de recepción.

Puedes contactar con Madrid Salinas Abogados e indicar si acabas de comprar, ya pagaste o tienes un plazo abierto. La consulta jurídica inicial tiene un precio publicado de 133,10 euros, IVA incluido. Los recursos, informes periciales y actuaciones posteriores requieren concretar su alcance y presupuesto. Si el plazo está próximo, comprueba la disponibilidad antes de reservar.