Ceder una vivienda a un hijo, a un hermano, a una pareja o a un amigo suele empezar como un gesto de confianza. “Quédate aquí mientras lo necesites” parece suficiente cuando la relación es buena. El problema aparece años después, cuando el propietario necesita recuperar el inmueble y quien lo ocupa entiende que puede seguir allí indefinidamente.

En Derecho civil, haber permitido gratuitamente el uso de una vivienda no equivale a renunciar a la propiedad ni concede, por sí solo, un derecho permanente de ocupación. Pero antes de exigir la entrega de las llaves hay que determinar qué relación jurídica existe realmente: no es lo mismo un precario que un comodato, un arrendamiento o una cesión con condiciones concretas.

En Madrid Salinas Abogados analizamos este tipo de conflictos desde la titularidad del inmueble, el origen de la ocupación y la prueba disponible. La diferencia entre ser propietario y tener la posesión explica buena parte de estos litigios, como desarrollamos en nuestro artículo sobre derechos reales y posesión.

Prestar una vivienda no significa regalar su uso para siempre

El punto de partida es sencillo: el titular que permite a otra persona vivir gratuitamente en su inmueble conserva su derecho sobre la vivienda. La dificultad está en saber con qué alcance autorizó esa ocupación.

En muchas familias no existe contrato escrito. No se fija plazo, no se paga renta y tampoco se concreta qué ocurrirá cuando el propietario quiera recuperar la vivienda. Esa falta de documentación no impide necesariamente reclamar, pero obliga a reconstruir lo sucedido mediante mensajes, transferencias, testigos, recibos, comunicaciones y la conducta mantenida por las partes durante el tiempo de ocupación.

Precisamente porque estos acuerdos se celebran muchas veces de palabra, puede ser útil revisar cómo se acredita jurídicamente un pacto no escrito. Ya explicamos qué pruebas suelen resultar relevantes cuando la otra parte niega un acuerdo verbal.

Precario y comodato: la diferencia que decide el caso

La palabra “precario” suele utilizarse para describir la ocupación gratuita de una vivienda sin un título que permita al ocupante mantenerse en ella frente a quien tiene mejor derecho a poseer. La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente la recuperación de una finca cedida en precario en el artículo 250.1.2.º.

El comodato, en cambio, sí es un contrato regulado en los artículos 1740 y siguientes del Código Civil. Una persona entrega gratuitamente a otra una cosa no fungible para que la use durante cierto tiempo o para un uso determinado y después la devuelva. El propietario conserva la propiedad y el comodatario recibe únicamente el derecho de uso en los términos pactados.

La distinción importa mucho. Si se acreditó un comodato con un plazo o un uso concreto todavía vigente, el propietario no puede ignorarlo sin más. El artículo 1749 del Código Civil establece, como regla, que la cosa no puede reclamarse hasta que concluya el uso para el que fue prestada, aunque permite reclamar antes si el comodante tiene urgente necesidad de ella. Si no se pactó duración ni puede determinarse el uso, el artículo 1750 permite al comodante reclamarla a su voluntad y atribuye al comodatario la carga de la prueba en caso de duda.

Qué dice el Tribunal Supremo sobre las viviendas cedidas a familiares

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha tratado repetidamente los conflictos en los que unos padres u otros familiares permiten utilizar gratuitamente una vivienda como domicilio familiar y, más tarde, desean recuperarla.

La STS de 2 de octubre de 2008, recurso 1745/2003, fijó como doctrina que, cuando una vivienda fue cedida sin contraprestación y sin plazo para servir de domicilio familiar, la situación puede quedar configurada como precario en los términos establecidos por la propia jurisprudencia. Esa doctrina fue reiterada posteriormente por distintas sentencias de la Sala Primera y aparece recogida en la recopilación oficial de doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo publicada por el Poder Judicial.

Ahora bien, el Tribunal Supremo también insiste en que hay que examinar cada caso. Si realmente existió un contrato de comodato y puede acreditarse el plazo o el uso concreto convenido, el conflicto debe resolverse conforme a las reglas de ese contrato. No basta, por tanto, con llamar “precario” a cualquier cesión gratuita.

¿Y si la vivienda fue cedida para que viviera una pareja o una familia?

Esta situación es muy frecuente: los padres dejan un piso a un hijo para que viva con su pareja y, tras una separación o divorcio, el inmueble continúa ocupado por uno de los miembros de la pareja.

La atribución judicial del uso de la vivienda en un procedimiento de familia no convierte al ocupante en propietario del inmueble de un tercero. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que estos conflictos deben resolverse teniendo en cuenta el derecho del verdadero titular y el título jurídico que justificó la cesión.

Cuando el inmueble pertenece a padres, abuelos u otros terceros, conviene diferenciar claramente las medidas adoptadas entre los miembros de la pareja y los derechos del dueño. Sobre esa distinción puede consultarse también nuestro artículo relativo a la vivienda familiar y su uso tras la ruptura.

Pagar gastos no convierte automáticamente al ocupante en inquilino

Otro conflicto habitual aparece cuando quien ocupa la vivienda afirma que no está en precario porque ha pagado suministros, comunidad, reparaciones, IBI o cantidades entregadas periódicamente al propietario.

Esos pagos deben analizarse, pero no todo desembolso constituye una renta. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 29 de junio de 2012, recurso 1226/2009, declaró que la existencia de un arrendamiento exige que el poseedor pruebe que existe una renta como precio del arriendo, sin que baste acreditar pagos cuya finalidad y periodicidad no permitan identificar una verdadera renta.

Por eso, antes de demandar hay que revisar los movimientos bancarios y el concepto de cada pago. Un ocupante puede asumir gastos ordinarios de la vivienda sin que exista arrendamiento. Pero si hay transferencias mensuales estables, mensajes que hablan de alquiler o recibos identificados como renta, el análisis cambia completamente.

Primer paso: ordenar la prueba antes de reclamar

Una reclamación de recuperación de vivienda debería prepararse antes de enviar el primer requerimiento. Como mínimo conviene reunir:

• Escritura, nota simple u otro título que acredite el derecho a poseer la vivienda.
• Mensajes, correos o documentos que expliquen por qué se permitió la entrada en el inmueble.
• Prueba de si existía o no renta, plazo, finalidad concreta o condiciones para la devolución.
• Recibos y transferencias realizados por el ocupante y explicación de su concepto.
• Comunicaciones en las que el propietario haya solicitado anteriormente la devolución.
• Identificación de quién ocupa realmente la vivienda en ese momento.

Esta fase evita un error frecuente: iniciar un desahucio por precario cuando los documentos revelan que existe otra relación jurídica que exige una estrategia distinta.

Segundo paso: requerir la devolución y preparar el MASC

Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, la negociación previa tiene una relevancia procesal directa. El artículo 5 establece, con carácter general, que en los procesos declarativos civiles debe acudirse previamente a un medio adecuado de solución de controversias, salvo las materias expresamente exceptuadas.

El desahucio por precario del artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil no figura entre las excepciones del artículo 5.2 de la Ley Orgánica 1/2025. La excepción referida a la tutela sumaria de la posesión corresponde a otra acción distinta. Por ello, antes de presentar una demanda de precario debe prepararse correctamente la actividad negociadora previa cuando resulte exigible y conservar la documentación que permita acreditarla.

El requerimiento no debería limitarse a una frase del tipo “quiero mi casa”. Debe identificar la vivienda, la relación existente, la voluntad de poner fin a la tolerancia o exigir la restitución, un plazo razonable para entregar la posesión y una propuesta suficientemente concreta para cumplir la exigencia legal de negociación. En nuestra guía práctica sobre los MASC explicamos las distintas vías disponibles.

Si no entrega la vivienda: desahucio por precario

Si la negociación termina sin acuerdo y el ocupante carece de un título que le permita seguir poseyendo frente al actor, puede plantearse la acción de desahucio por precario. El artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que se decidirán por juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas dirigidas a recuperar la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseerla.

La demanda debe construir con claridad tres ideas: quién tiene derecho a poseer, por qué el demandado está ocupando la vivienda y por qué ya no dispone de un título eficaz para continuar en ella. En muchos procedimientos el verdadero debate no está en la propiedad, sino en si existió comodato, arrendamiento, cesión condicionada u otro título que justifique la ocupación.

Qué puede alegar quien ocupa la vivienda

El ocupante puede oponerse alegando, entre otras cuestiones, que existe un contrato vigente, que se pactó un uso determinado todavía no finalizado, que paga una verdadera renta, que el demandante no tiene derecho a recuperar la posesión o que las condiciones de la cesión fueron diferentes de las que se exponen en la demanda.

Por eso no conviene improvisar. La defensa suele construirse sobre los mismos materiales que la reclamación: mensajes, testigos, transferencias, documentos y hechos mantenidos durante años. Una frase desafortunada en un mensaje antiguo puede tener más peso que muchas explicaciones posteriores.

Cuando existe una obligación de restitución clara y, pese al requerimiento, la otra parte se niega a cumplirla, también resulta útil situar correctamente el problema dentro de las reglas generales del incumplimiento de las obligaciones, especialmente para valorar los efectos del requerimiento y la documentación del incumplimiento.

Lo que el propietario no debe hacer

Aunque la vivienda sea suya, el propietario no debe intentar recuperarla por la fuerza. Cambiar la cerradura con el ocupante dentro, retirar sus pertenencias, entrar sin consentimiento o cortar suministros para obligarlo a marcharse puede generar problemas adicionales y desviar el conflicto hacia otros ámbitos jurídicos.

La propiedad da derecho a reclamar la posesión por las vías legales; no autoriza a sustituir el procedimiento judicial por una actuación unilateral. Cuando la entrega voluntaria no se produce, lo prudente es dejar constancia del requerimiento, cumplir la fase previa exigible y acudir al procedimiento adecuado.

Cuándo conviene consultar antes de enviar el burofax

Hay casos sencillos y otros que solo lo parecen. Si existe un documento privado, pagos periódicos, una separación matrimonial, varios propietarios, una herencia pendiente, obras pagadas por el ocupante o mensajes contradictorios sobre el tiempo de uso, conviene revisar el expediente antes de remitir el requerimiento.

El burofax no es un simple aviso. Puede convertirse después en una de las piezas centrales del procedimiento y, desde la reforma de 2025, también debe coordinarse con el requisito de negociación previa. Redactarlo sin tener clara la acción que se pretende ejercer puede crear contradicciones innecesarias.

Abogado civil para recuperar una vivienda en Sevilla

En Madrid Salinas Abogados estudiamos conflictos derivados de viviendas cedidas gratuitamente, ocupaciones toleradas entre familiares, comodatos, precarios y recuperación de la posesión. Revisamos primero el título, las comunicaciones y la prueba; después determinamos si procede negociar, requerir formalmente o acudir al juzgado.

Si ha prestado una vivienda y ahora necesita recuperarla, o si le exigen abandonar un inmueble que ocupa con autorización desde hace años, es importante conocer exactamente qué título existe antes de dar el siguiente paso.

Una cesión gratuita puede empezar con confianza, pero cuando surge el conflicto la solución depende de la prueba y de haber elegido correctamente la acción. Una revisión temprana evita requerimientos contradictorios y procedimientos mal planteados.