Los consumidores que han formalizado una hipoteca han afrontado diversos gastos asociados, como los de notaría, registro, gestoría y tasación. Con la evolución de la jurisprudencia y las recientes sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), muchos prestatarios pueden reclamar el reembolso de estos gastos si fueron indebidamente imputados al consumidor. En este artículo se explica el proceso para solicitar el reintegro de estos gastos tras una sentencia favorable.
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Fundamento Jurídico de la Reclamación
El Tribunal Supremo ha establecido en varias sentencias que las cláusulas que imponen todos los gastos hipotecarios al consumidor son abusivas y, por tanto, nulas. La normativa de referencia incluye:
• Artículo 8 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación: establece que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho.
• Artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007: regula la protección de los consumidores contra cláusulas abusivas.
• Sentencia del TJUE de julio de 2020 (Asunto C-224/19): refuerza el derecho de los consumidores a la restitución íntegra de las cantidades pagadas indebidamente.
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Requisitos para la Reclamación
Para poder solicitar la devolución de los gastos hipotecarios, se deben cumplir ciertos requisitos:
1. Existencia de una cláusula abusiva en el contrato hipotecario.
2. Sentencia firme que anule dicha cláusula.
3. Conservación de las facturas originales de los gastos hipotecarios.
4. Plazo de prescripción vigente para la acción de reclamación (actualmente, se considera que comienza a contar desde la última sentencia del Tribunal Supremo sobre el tema, en enero de 2021, con un plazo de cinco años para reclamar en vía judicial).
Muchos consumidores desconocen que aún están a tiempo de reclamar. Consulta con un abogado especializado en cláusulas abusivas para saber si puedes recuperar tu dinero.
Gastos Hipotecarios Reclamables
Los tribunales han determinado qué gastos son susceptibles de ser reembolsados:
• Gastos de notaría: Compartidos entre banco y consumidor, en función del documento.
• Gastos de registro: A cargo de la entidad financiera.
• Gastos de gestoría: La jurisprudencia más reciente establece que deben ser reembolsados en su totalidad al consumidor.
• Gastos de tasación: Inicialmente discutidos, pero las últimas sentencias favorecen su devolución al prestatario.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): No es reclamable, ya que el Tribunal Supremo ha declarado que es responsabilidad del prestatario.
Si no tienes claro qué importe puedes reclamar, un abogado especialista en derecho bancario puede asesorarte.
Procedimiento para Solicitar el Reintegro de los Gastos Hipotecarios
1. Reclamación Extrajudicial ante la Entidad Bancaria
El primer paso es presentar una reclamación formal ante el banco mediante un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Este escrito debe incluir:
• Datos del titular de la hipoteca.
• Copia del contrato hipotecario.
• Copia de las facturas de los gastos hipotecarios.
• Fundamentos legales de la reclamación.
La entidad tiene un plazo de dos meses para responder. Si la respuesta es negativa o no se recibe contestación, se podrá acudir a la vía judicial.
2. Reclamación ante el Banco de España
Si el banco no atiende la reclamación, se puede presentar una queja ante el Banco de España. Aunque su resolución no es vinculante, puede servir como apoyo en una eventual demanda judicial.
3. Demanda Judicial
Si la vía extrajudicial no resuelve la situación, se debe interponer una demanda en los Juzgados de Primera Instancia de la localidad donde se firmó la hipoteca. Para ello, es recomendable contar con la asesoría de un abogado especializado. En este proceso, el prestatario deberá:
• Acreditar la existencia de la cláusula abusiva.
• Demostrar los gastos abonados mediante facturas.
• Solicitar la devolución de las cantidades con intereses legales.
En caso de éxito, el juez ordenará al banco el reintegro de las cantidades más los intereses desde la fecha de pago.
Muchos consumidores logran recuperar su dinero tras un proceso judicial bien fundamentado.
Jurisprudencia Relevante
Algunas sentencias clave en la materia incluyen:
• Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015: Declaró abusivas las cláusulas que imponen al consumidor todos los gastos hipotecarios.
• Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021: Ratificó la devolución de gastos de gestoría, notaría y registro.
• Sentencia del TJUE de julio de 2020: Estableció la obligación de restitución total de los gastos en caso de nulidad de la cláusula.
Los tribunales están fallando a favor de los consumidores en la mayoría de los casos.
Plazos y Consideraciones Finales
El plazo para reclamar se ha fijado en cinco años desde la última resolución judicial que clarificó la nulidad de estas cláusulas. Esto significa que los consumidores afectados deben actuar antes de enero de 2026 para evitar que prescriba su derecho a reclamar.
Además, es recomendable que los consumidores consulten con un abogado especializado para evaluar su caso específico y maximizar las posibilidades de éxito en la reclamación.
Si has pagado gastos hipotecarios indebidos, aún estás a tiempo de reclamar.
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Conclusión
La reclamación de gastos hipotecarios es un derecho de los consumidores cuando han sido víctimas de cláusulas abusivas en sus contratos. Con las sentencias recientes del Tribunal Supremo y del TJUE, es posible recuperar estos importes mediante un procedimiento bien estructurado, comenzando por una reclamación extrajudicial y, si es necesario, acudiendo a la vía judicial. Dado que los plazos son limitados, es fundamental actuar con rapidez y recopilar la documentación necesaria para garantizar el éxito de la reclamación.