Introducción
El desahucio por falta de pago es uno de los procedimientos judiciales más frecuentes en el ámbito del arrendamiento urbano en España. Este procedimiento permite al propietario recuperar la posesión de un inmueble arrendado cuando el inquilino incumple su obligación de pagar la renta. El marco legal que regula este proceso se encuentra principalmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), concretamente en sus artículos 249.1.6º y 250.1.1º, así como en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este artículo ofrece un análisis detallado de los desahucios por falta de pago, desde su fundamento legal hasta su ejecución.
Fundamento Legal
El fundamento legal del desahucio por falta de pago se encuentra en la LEC, en sus artículos 249.1.6º y 250.1.1º. El artículo 249.1.6º establece que se celebrará mediante procedimiento ordinario las que versen sobre asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que el objeto del litigio sea sobre reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o desahucio por falta de pago, que será mediante juicios verbales. Por otra parte, el artículo 250.1.1º señala que también se tramitarán por el juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca urbana cedida en arrendamiento por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario.
La LAU, por otro lado, en su artículo 27.2.a, establece que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Procedimiento de Desahucio por Falta de Pago en el arrendamiento
1. Requerimiento Previo
Antes de iniciar el procedimiento judicial, es recomendable que el arrendador realice un requerimiento previo al inquilino, solicitándole el pago de las cantidades debidas. Aunque no es un requisito legal imprescindible, sí puede servir como prueba de la buena fe del arrendador y de su disposición a solucionar el conflicto de forma extrajudicial.
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2. Demanda de Desahucio
El procedimiento se inicia con la presentación de la demanda de desahucio por falta de pago. Esta demanda debe ser presentada por el arrendador o su representante legal ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. La demanda debe contener:
Datos del Arrendador y del Arrendatario: Identificación completa de ambas partes.
- Descripción del Inmueble: Dirección y características del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
- Contrato de Arrendamiento: Copia del contrato de arrendamiento vigente, donde se establecen las condiciones pactadas entre las partes.
- Justificación de la Deuda: Detalle de las cantidades adeudadas por el arrendatario, incluyendo rentas impagadas y otras cantidades derivadas del contrato.
- Requerimiento Previo: Si se ha realizado, se debe adjuntar copia del requerimiento previo de pago.
- Solicitud de Desahucio: Petición expresa de la resolución del contrato de arrendamiento y la recuperación de la posesión del inmueble.
3. Admisión a Trámite
Una vez presentada la demanda, el juzgado competente procederá a su admisión a trámite si cumple con los requisitos formales. El juzgado dictará una resolución en la que se citará al arrendatario para la vista, si se hubiere solicitado, y se le requerirá para que en el plazo de diez días realice una de las siguientes acciones:
- Pague la Deuda: Si el arrendatario paga las cantidades adeudadas en este plazo, el procedimiento quedará sin efecto.
- Comparezca en Juicio y Alegue: El arrendatario puede oponerse a la demanda, alegando las razones por las cuales no debería proceder el desahucio.
- No Actúe: Si el arrendatario no paga ni comparece, se dictará automáticamente la sentencia de desahucio.
4. Oposición del Arrendatario
En caso de que el arrendatario decida oponerse a la demanda, deberá presentar su escrito de oposición dentro del plazo de diez días. En dicho escrito, el arrendatario debe exponer los motivos de su oposición y aportar las pruebas que considere pertinentes. Entre las posibles defensas que puede alegar se incluyen:
- Pago o Consignación de las Rentas: Demostrar que ha pagado o consignado las cantidades adeudadas.
- Falta de Legitimación del Demandante: Alegar que el demandante no tiene derecho a reclamar el desahucio.
- Defectos Formales en la Demanda: Señalar errores o incumplimientos en la presentación de la demanda.
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5. Vista y Sentencia
Si el arrendatario presenta oposición, se celebrará una vista en la que ambas partes podrán exponer sus argumentos y aportar pruebas. El juez, tras valorar las pruebas y escuchar a las partes, dictará sentencia.
- Sentencia Favorable al Arrendador: Si el juez estima la demanda, se ordenará el desahucio del inquilino y el pago de las cantidades adeudadas.
- Sentencia Favorable al Arrendatario: Si el juez desestima la demanda, el arrendatario podrá continuar en el inmueble.
6. Ejecución de la Sentencia
Si la sentencia es favorable al arrendador y el arrendatario no cumple voluntariamente con la orden de desalojo, el arrendador podrá solicitar la ejecución de la sentencia. En este caso, el juzgado fijará una fecha para el lanzamiento, es decir, el desalojo forzoso del inquilino. El lanzamiento será llevado a cabo por una comisión judicial, que contará con la presencia de la fuerza pública si es necesario.
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7. Enervación del Desahucio
La enervación es un derecho del arrendatario que consiste en evitar el desahucio pagando las cantidades adeudadas antes de la vista o antes de que se dicte sentencia. Sin embargo, este derecho tiene ciertas limitaciones:
- Primera Enervación: El arrendatario solo puede enervar el desahucio una vez, siempre que no haya sido requerido de pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda.
- Segunda Enervación: Si el arrendador ha requerido el pago de forma fehaciente y el arrendatario no ha cumplido, no podrá enervar nuevamente en caso de repetirse el impago.
Consideraciones Finales
El desahucio por falta de pago es un proceso complejo que requiere el cumplimiento estricto de los procedimientos establecidos por la LEC y la LAU. Es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan sus derechos y obligaciones para evitar conflictos y asegurar el cumplimiento de las normas. La figura del abogado es esencial en estos casos para garantizar que se sigan los pasos adecuados y se defiendan los intereses de las partes implicadas.
Además, es importante señalar que el contexto económico y social puede influir en estos procedimientos. Durante situaciones de crisis económica o emergencia social, como la pandemia de COVID-19, el gobierno puede implementar medidas temporales que afecten los procesos de desahucio, como moratorias o suspensiones de lanzamientos, para proteger a los inquilinos más vulnerables.
En conclusión, el desahucio por falta de pago es un mecanismo legal que busca equilibrar los derechos de los propietarios a recibir las rentas pactadas y los derechos de los inquilinos a una vivienda digna. La adecuada aplicación de este procedimiento es crucial para mantener dicho equilibrio y asegurar la justicia en el ámbito del arrendamiento urbano en España.