Hipoteca denegada: ¿pierdes las arras?

Firmas un contrato de arras para comprar una vivienda, entregas 10.000, 15.000 o 20.000 euros y empiezas a tramitar la hipoteca. Unas semanas después llega la respuesta del banco: financiación denegada. Entonces aparece la verdadera preocupación: ¿puede el vendedor quedarse con las arras aunque el banco no me conceda la hipoteca?

La respuesta no puede darse sin leer el contrato. Que el banco deniegue la financiación no libera automáticamente al comprador de lo firmado. Y precisamente por eso conviene consultar con un abogado civil en Sevilla antes de comunicar al vendedor que la operación no puede realizarse.

La denegación de la hipoteca no anula por sí sola las arras

El punto de partida es sencillo: comprador y vendedor quedan vinculados por lo que hayan pactado.

Que el comprador necesite financiación bancaria no significa, por sí mismo, que la compraventa quede condicionada a obtenerla. Si el contrato no dice nada sobre la hipoteca y posteriormente el banco rechaza el préstamo, el problema de financiación corresponde, en principio, al comprador.

Esto puede resultar especialmente grave cuando se han pactado arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil. Si el comprador desiste en un verdadero pacto de arras penitenciales, puede perder la cantidad entregada.

Ahora bien, no toda cantidad denominada «arras», «señal» o «reserva» produce necesariamente los mismos efectos. Ya explicamos las diferencias y consecuencias en nuestro artículo sobre el contrato de arras.

Por eso, antes de dar el dinero por perdido hay que analizar exactamente qué se firmó.

La cláusula de financiación puede cambiar completamente el resultado

El comprador que necesita hipoteca debería intentar que el contrato contemple expresamente esa circunstancia.

Puede pactarse, por ejemplo, que la operación quede condicionada a obtener determinada financiación antes de una fecha concreta y que, si varias entidades la rechazan pese a haberla solicitado diligentemente, las cantidades entregadas sean restituidas.

Pero no basta con escribir vagamente «sujeto a financiación».

Una cláusula bien planteada debería precisar, entre otras cuestiones, el importe aproximado que debe financiarse, el plazo para solicitar el préstamo, qué debe entenderse por denegación y cómo deberá acreditarse.

Cuanto más ambiguo sea el contrato, mayor será el espacio para discutir después.

¿Qué pasa si las arras ya están firmadas?

Aquí es donde interesa evitar decisiones precipitadas.

Hay que revisar el documento completo: naturaleza de las arras, fecha límite para escriturar, posibles condiciones suspensivas, referencias a financiación, consecuencias del incumplimiento y comunicaciones mantenidas antes y después de la firma.

También importa lo que pueda probarse sobre la negociación. Correos electrónicos, WhatsApp, documentación de la inmobiliaria o borradores pueden ayudar a interpretar qué conocían y pretendían las partes.

En Derecho civil, un contrato no se analiza escogiendo una frase aislada. Debe examinarse su contenido y las circunstancias relevantes del caso. La importancia de conservar mensajes y demás elementos probatorios también la explicamos al tratar cómo probar los acuerdos verbales.

No confundas denegación con una financiación que no te gusta

Otra cuestión importante es distinguir entre que el banco deniegue realmente la hipoteca y que ofrezca unas condiciones que el comprador considera poco atractivas.

Imaginemos que se pretendía financiar el 80 % del precio y el banco solo concede el 60 %. O que concede el préstamo, pero exige determinadas garantías adicionales.

La respuesta dependerá de cómo esté redactada la cláusula.

Si simplemente se condicionó la compraventa a «obtener financiación», puede surgir una discusión sobre si la financiación obtenida permite considerar cumplida la condición. Si se especificaron importe, porcentaje o condiciones mínimas, habrá bastante más seguridad.

Los contratos bancarios y sus condiciones tienen además sus propias particularidades, que tratamos en nuestra guía sobre contratos bancarios y préstamos.

El vendedor tampoco puede quedarse siempre con el dinero sin más

Que el comprador tenga problemas con la hipoteca no significa que el vendedor gane automáticamente cualquier discusión.

Puede existir una cláusula que permita recuperar las cantidades; puede discutirse la naturaleza jurídica de lo entregado; pueden existir incumplimientos imputables al propio vendedor o problemas jurídicos del inmueble que impidan culminar la operación.

Pensemos en cargas no informadas, dificultades para entregar la vivienda en las condiciones pactadas, discrepancias relevantes sobre la titularidad o documentación que el vendedor debía proporcionar.

La obligación de entregar el inmueble en las condiciones convenidas forma parte de las obligaciones esenciales de la compraventa. En la web hemos explicado también las obligaciones del vendedor.

Por eso no debe aceptarse una respuesta del tipo «no tienes hipoteca, has perdido las arras» sin revisar primero el expediente.

Qué documentación debe revisar el abogado

Para valorar correctamente el asunto conviene aportar el contrato de arras completo, justificante de la transferencia, publicidad o anuncio del inmueble, correos y WhatsApp, comunicaciones de la inmobiliaria, solicitudes de financiación, resolución o certificado bancario de denegación y, si existe, borrador de compraventa.

Con esa documentación puede determinarse si existe una verdadera facultad de desistimiento, una condición vinculada a la financiación, un incumplimiento contractual o argumentos para exigir la devolución.

También permitirá valorar si interesa negociar, efectuar un requerimiento formal o iniciar una reclamación.

Antes de firmar arras, el coste de revisar es pequeño frente al riesgo

Una revisión jurídica previa resulta especialmente aconsejable cuando el comprador depende de la hipoteca para poder pagar el precio.

Perder 10.000 o 20.000 euros por una cláusula que podía haberse negociado antes es un riesgo perfectamente evitable.

Y si el problema ya existe, tampoco conviene dar por perdido el dinero sin estudiar el contrato.

En Madrid Salinas Abogados analizamos contratos de arras, compraventas inmobiliarias e incumplimientos contractuales para determinar la posición real del cliente antes de negociar o reclamar. Puede contactar con el despacho y remitirnos la documentación para su estudio.

La clave no es que el banco haya dicho que no. La clave jurídica está en saber qué firmaste, qué se condicionó a la financiación y qué puedes demostrar.